De overheid heeft diverse maatregelen genomen om de verspreiding van het Coronavirus in te dammen. Zo moeten horecagelegenheden hun deuren gesloten houden, kappers, schoonheidsspecialisten en andere in zogenoemde contactberoepen op het gebied van uiterlijke verzorging hun vak niet meer mogen uitoefenen. Daarnaast is het door onze minister-president geadviseerd om zoveel mogelijk thuis te blijven.

Door de overheidsmaatregelen en adviezen lopen de ondernemers inkomsten mis, maar ondertussen lopen hun kosten gewoon door, waaronder de huur. De vraag komt op of een huurder in zo’n geval de huurprijs kan vermindering of betaling van de huur kan opschorten.

Gebrek

Op basis van het Nederlandse huurrecht kan een huurder van een kantoor- of winkelruimte en andere bedrijfsruimte aanspraak maken op huurprijs vermindering of betaling van de huurpenning opschorten in geval van een ‘gebrek’ aan de gehuurde ruimte. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak, of een andere omstandigheid, waardoor de huurder niet het huurgenot heeft dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten. Daarnaast moet het gaan om een omstandigheid die niet aan de huurder is toe te rekenen. Een feitelijk stoornis door een derde levert overigens geen gebrek op. Denk hierbij voorbeeld aan overlast door een ander.

De huurprijsvermindering of het opschorten van de betaling van huur ingeval van een gebrek kunnen echter contractueel worden uitgesloten. In de veelvuldig gebruikte ROZ-modellen met bijbehorende algemene bepalingen is bijvoorbeeld zo’n contractuele uitsluiting opgenomen. Daarin is opgenomen dat huurder in geval van een gebrek geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering, tenzij  sprake is van een ernstige tekortkoming die te wijten is aan de verhuurder of het verzuim van de verhuurder om een dergelijk gebrek binnen een redelijke termijn te verhelpen.

Sluiting van gehuurde

Door de verplichte sluiting, kan de huurder het gehuurde niet gebruiken en heeft daardoor minder huurgenot, wat mogelijk zou kunnen worden beschouwd als een gebrek. Echter, zowel de verhuurder als de huurder kunnen niets doen aan het Coronavirus en bovendien kunnen zij ook niets doen aan het feit dat op last van de overheid de deuren gesloten moeten worden. Voor dit laatste kan de verhuurder zich op het standpunt stellen dat het hier gaat om een feitelijke stoornis door derden die buiten de invloedsfeer ligt van de verhuurder en er dus  geen sprake is van een ernstige tekortkoming die te wijten is aan de verhuurder.

Er kan zich natuurlijk ook een situatie voordoen dat de verhuurder uit eigen beweging overgaat tot sluiting van het pand, terwijl de overheid sluiting niet heeft geadviseerd. Een dergelijk besluit kan onder omstandigheden ertoe leiden dat de verhuurder tot een bepaalde mate wel degelijk aansprakelijk is.

Teruglopende winkelend publiek

Ook is het feit dat het winkelend publiek in aantal steeds verder daalt, omdat zij doodeenvoudig niet meer naar de winkelstraten gaan. Hierdoor lopen huurders omzet mis. Is deze misgelopen omzet als een gebrek te beschouwen? Of is het zo dat een economische (Corona) crisis geen gebrek oplevert, maar behoort tot het ondernemersrisico van huurders en kunnen niet op de verhuurder worden afgewenteld?

Onvoorziene omstandigheden

Staan huurders geheel met lege handen als zij in de aangegeven situatie de huur niet meer kunnen betalen? Zeker niet helemaal, wellicht zou de huurder een beroep kunnen doen op onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 Burgerlijk Wetboek. Dat ligt namelijk heel erg voor de hand. Op grond van het artikel kan de rechter op vordering van de (in dit geval) huurder de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden vanwege onvoorziene omstandigheden die dusdanig zijn dat van de (in dit geval) huurder in redelijkheid niet verwacht kan worden dat de overeenkomst ongewijzigd blijft. De lat is door de wetgever hoog gelegd en in de rechtspraak wordt toepassing van dit artikel zelden toegewezen, omdat als uitgangspunt geldt dat gemaakte afspraken moeten worden nagekomen. Maar de gevolgen van het Coronavirus zijn enorm, en er is met de Coronacrisis sprake van een uitzonderlijke situatie. Wij achten de kans aanzienlijk dat rechters meegaan met de standpunten van huurders. Dat valt in ieder geval zeker niet uit te sluiten.

Kortom

Naar geldende verkeersopvatting dienen de huurpenningen betaald te worden door de huurder. Echter, gezien de uitzonderlijke situatie die nog niet eerder is voorgekomen, is het gezamenlijk tot een oplossing te komen wellicht het beste middel tegen de Coronacrisis. De kans is groot dat huurders een beroep kunnen doen op onvoorziene omstandigheden, waardoor de huurovereenkomst en daarmee de huurprijs wel degelijk door de rechter zal worden aangepast.

Heeft u naar aanleiding van deze bijdrage vragen of wenst u met een van onze advocaten te sparren, neem dan gerust contact met ons op. Wij zijn bereikbaar op het nummer 035 677 40 80.